买不起房，就多买两套？你总在误解真相！
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前两天，在博鳌亚洲论坛的分论坛上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友劝现场听众：“买不起房你就多买两套！”“不然以后你更加买不起。借钱也得买”。
这番言论，经过在网络上发酵，很快就上了热搜榜。遭到大量的网友吐槽。也有部分人站出来说这位管专家其实说的是大实话。
在“房子是用来住的不是用来炒的”大前提下，管清友的这番言论自然是显得格格不入，毕竟大家都还在盼着房子降价呢。
很快，管专家也坐不住了，赶紧出来澄清。
其中管清友说道：“买不起的时候恰恰要全力多买”，“投资角度，一定要买自己买不起的东西”，“投资就是反人性的”。
你可以说他是胡说八道，也可以说还有几分道理。
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房子属性转变的分歧
首先，大家都知道，房子就是用来住的，一开始只有居住属性。
但是城市化发展的加剧，使中国的的资源更加紧缺，而稀缺的东西往往都具有投资属性，例如古董文物、钻石黄金等等。这时候，严重的供需不平衡把房子变成了稀缺品，被赋予了强投资属性。
这时候我们的房子就变味了，不但用来居住，还成为了拉升GDP的良药，炒房客的高收益投资标的物，开发商的赚钱工具，地方政府弥补债务黑洞的石头，争夺教育资源的有效捷径。
因此，购房者苦不堪言。我辛辛苦苦攒钱，甚至掏空三代人的积蓄就为了买一套能让自己活着有些安全感的房子，有错吗？房价这么高，每个月微薄的工资都不够还房贷，这合理吗？
于是，一个具有最基础属性的大众必需品变成了只有少数有钱有权人才可以玩弄的资产投资品，这是常人感到不公平且无法理解的事情。
而管清友说这句话就是站在了投资者的角度。
但“买不起房，就去买两套房”是建立在两个基础上的。一是房价永远必须涨，这一条今后或许只有一二线城市能符合要求；二是你得能借到上车的钱，无论你有银行的贷款资质还是有有钱的亲戚朋友。
那么这句话的逻辑就很清晰了。房价永远涨，背杠杆负债就等于正资产收入。你现在没钱，通过借钱购房，就是对未来资产收入的投资。
虽然前几年紧衣缩食还贷压力很大，但是过几年后你房子增值所带来的收益完全可以偿还你之前所承担的债务，这时候无论你把房子卖掉改善升级，还是变现买一套远郊新房解脱压力都有很好的选择。
但是如果现在你买不起房，你也不愿意借钱不愿意背杠杠，只盼望着房价下跌。那好，房子可能永远与你无缘。一直以来，很多人盼望房价崩盘，盼望房子回归到居住属性，十年前就有人这样想了。
但是五年过去了，十年过去了，房价一路高歌猛进，丝毫没有暴跌崩盘之意，到头来，房价暴跌只是买不起房人的一厢情愿。而早期买了房的人，因房价上涨受益，态度180度大转弯，都从盼望房价下跌变成了盼望房价上涨，想想是不是这个道理。
房产增值速度是远远超于工资增长水平的。拿北京来讲，经历过上轮大涨的人都知道，18年的房价相对于14年，从4万一平涨到了6万，而平均工资只从6K涨到9K，看似增长率相差无几。但是买一个房子的成本（按80平米算）却足足涨了160万，相当于15年的工资。
我记得14年北京楼市低迷的时候，刚需绝迹，我劝朋友买房，大家都喊房子太贵买不起。而16年北京房价大涨到高位的时候，所有刚需都跑出来了，成群结队地上车。
我问：不是买不起吗？
答：现在不买，以后就再也买不起了，借钱也得上车！
那当时低谷的时候为什么不买？
我感觉房价还会再跌。
斩钉截铁的样子记忆犹新。
投资是长期战场，没有几个人会看到5年之后的光景，所以只会用眼前利益去衡量回报，这就是大多数购房者的真实现状。
据亿房网研究中心统计数据显示，2018年3月武汉主城区商品住宅成交均价为16399元/平方米，较上月下跌了2702元/㎡，楼市价格环比跌幅达14.1%。
这个数据恐怕与在武汉想买房的朋友的切身感受并不太一样。武汉本地的媒体分析，一是前一个月（春节期间）刚需集中买房的多，二是高端住宅销量降低影响了平均成交价。
2017年楼市在各种严格调控措施出台后，房价下跌的声音也是经常听闻。
甚至，在2017年11月，国家统计局发布的全国70个大中城市的住宅销售价格数据显示，一二线城市的热点城市中，11个热点城市的新房价格同比回落，比2016年同期房价下跌了。
但那些期盼房价下跌再买房的人，似乎还是在不断失望——房子不仅难买到了，而且房贷利率提高了不少。
尽管很多人期待房价下跌，甚至腰斩，甚至崩盘。
但房价跌了，就真的很容易买得起房子了吗？
所以，买不起房更要买房没什么错误，只是看待角度不同。但一定要明确两个先决条件，首先房价一直处于上涨周期，然后你还要保证自己在高压房贷下活下来。
那么问题来了，哪些地方的房价会一直涨呢？
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被曲解的真相
从1987年中国房地产进入商业化市场开始到今天，全国房价已经翻了好几倍了，每次都是一二三四线城市一波接一波地轮次上涨。但是在2018年，中国房地产市场发生了两个根本性的变化，一个是城市分化趋势加剧，二是房住不炒长效机制的落地。
城市分化加剧的第一个表现在人口流动，其实就也是历史周期的演变过程。过去中国30年的高速发展可谓是创造了人类历史上的奇迹，而这，要归功于中国庞大的人口红利。
而如今，中国出生人口断崖式下降，老龄化加重和劳动力不足意味着中国的人口红利难以为继，那么在一线发展繁荣之后，以目前的人口储备最多能支持二线城市的崛起与繁荣，而除了城市群周边以外的三四线城市将面临平庸和衰败。事实证明现在已经有大量的千人小镇被时代所遗弃。
所有人都在不断向上跃迁，追求更高级的物质基础和生活环境，这是无法辩驳的事实。这个从全国高铁流动图中可以体现。
城市分化加剧的第二个表现在房地产库存量。很多人都把全国人均住宅面积作为房价下跌的重要依据。而且博鳌论坛上，住建部原副部长仇保兴也证明了，中国现在城市化率是60%，人均拥有40平米的住房面积。
这个数据是没有错误的，但是你在老家小县城里有一套房，而你又在城市里工作生活，这套房能不能算为你的有效住宅面积呢？总不能因为自己农村有一亩三分地，就等着回去田耕野作，颐养天年吧？
例如北京，按常住人口2100万计算，现在35%的人租房住，大约有735万人在租房，意味着有700多万甚至更多的人平均住宅面积为0。所以，这个数据只能在三四线城市实现。
然而，对于人口老龄化加剧、青壮年劳动力流失、库存较大的三四线城市，在这次棚改拉升需求把周边农民送进城之后，还有什么原因能继续支持未来房价的持续上涨呢？
因此严重分化下的中国楼市再也不可能像之前那样，要涨一起涨要跌一起跌，而是一二线繁荣，三线少部分维持，四五线城市走向衰亡。
“房住不炒”这个口号喊了很多年了，但更多的人却把这个口号作为未来的房价下跌的动因。请问，两者之间有关系吗？
房住不炒和长效机制的落地目的是为了保护刚需，减弱投资属性，让房子回归居住属性，和房价涨跌没有任何关系。它只是为大家营造了一个公平的购房机会，彻底把炒房客赶出楼市，其实就像股市中，庄家把大户清理出局了，留下散户陪自己慢慢玩。
房住不炒，其实抑制的是投机需求，但房价上涨的动因来源于真实的住房需求。例如北京上轮房价大涨的主要原动力来自于城市居民改善型需求的集中爆发，和投机并没有什么关系，所以不要指望房住不炒会降房价，要认清这个事实。
一直认为，真实需求是房价上涨的原动力，而供需关系是房价增长速度的斜率，人口基数是房价天花板的参考，而产业和市场经济是房价的依托。
用这个理论可以推断一切城市房价的预期，而且集齐这些条件的城市很难被调控政策所影响。例如目前的深圳，表面上数据很好看，响应了市场的调控，但是房价环比下降，连续6个月环比下降了6块钱，有真实意义吗？并没有。
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房价暴跌的影响
房价暴跌的影响是多方面的，不仅仅是会让置业顾问等房地产行业的从业者，日子不好过那么简单。
显而易见，银行等金融机构、地方政府以及装修、建材、家电行业等相关方面都会遭受打击。
而你的行业只要跟这些沾点边，日子都自然不会好过。
受房价暴跌影响大的行业，裁员、转行、换工作则是必然发生的事儿。
人才市场上求职的人暴增，对数人来说，能保住工作就不错了，还能指望这个时候升职加薪去买房吗？！
支持楼市崩盘论的网友们，常常举例的不外乎香港楼市暴跌、日本楼市崩盘、美国房产泡沫破裂，但这些地区和国家的房价暴跌后，原来买不起房的人就轻而易举买上房了吗？
大量的失业，经济不景气，大多数人忙于保住饭碗、养家糊口，根本不可能去抄底楼市。
再看这些年，香港的“棺材房”“鸽子屋”倒是频频刷屏。其房价也并非便宜了。
比如今年一月蜜姐在香港街头拍了下面这张房屋中介售房的广告（一路基本是看到房屋中介都会停下看下价格，选了一张房价算低点的了），同行的香港朋友感慨上千万港元的房子并非什么豪宅，他的同学、朋友中三十多、四十多了跟父母同住的都不在少数（甚至有人婚后为了不买房，夫妻双方分开各自回父母家住）。
那些指望房价暴跌了再买房的人，纯粹是精神上安慰自己罢了。
当然，还有一部分人鼓吹只租不买。
以前就说过，任性是需要资本的，能做到只租不买的还不真不是一般人。
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只租不买，你有任性的资本吗？
高晓松的一句:“生活不仅只有眼前的苟且，还有诗和远方”，火遍全网络。
他说自己不买房的理由之一是：“牺牲了太多的发展机会，典当梦想来成就一套房子。”
他还说，不买房全天下都是自己的，买了房就剩一个角落。
高老师确实有走遍天下的财力，实现财务自由的能力。
相比诗和远方，眼前的生活很是要紧。
只租不买，当然没错。
买上几个LV，去美帝、欧洲玩一趟也没问题，毕竟你花的是自己的钱。
只是，如果你的挣钱能力远跟不上你花钱的速度，蜜姐倒是建议你还是存点钱、提高点挣钱能力才是正经事儿。
延迟消费、延迟满足当然不时髦，但对你的生活很实用。
毕竟，对大多数人来说，每个月的开销摆在那里，未来的压力也摆在那里，你总有一天得面对。
何不提前准备点余粮，对未来的自己好点呢？
任性，有资本、有底气了再任性不是玩得更爽？
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我为什么劝刚需，还是尽快上车？
去年，身边一90后刚需族咬牙买了房，之前爱买各种小饰品、莫名其妙买些只用一两次的护肤品、买一堆只穿一两次衣服的矫情毛病，在每个月还房贷的压力下，统统治愈。还不时跟蜜姐讨论起理财来，把手头的结余尽量生息。
且不说有压力才有动力。
如果是刚需，不买房，你收入增长的速度能赶得上房价上涨的速度吗？
2011年前后，一朋友在北京买了一个二手房，花费200多万，房价将近3万元/平方米，当时大家觉得这个房价已经是高得令人咋舌。如今该地段的房子均价在9万元/平方米左右。
这位朋友倒很是精进，如今已是一家上市公司的中层管理，但收入的增长的速度依然赶不上帝都的房价，如今时常庆幸当初顶住压力不顾周围人的劝说（当时200万买一二手房让身边的一些同事、朋友觉得太不值当），买了房，接来老家的家人同住，才得以一家团圆。
对比发达国家，我国的物价上涨的空间还挺大。加之通货膨胀，刚需买房一来省了房租，二来也能让资产得以减少通胀损失。
当然，买房是一件复杂的事情，地段如何，附近有无教育、医疗资源，交通如何，小区环境、物业如何，要买房必须下功夫去了解行情、多看盘，绝不是、绝不是、绝不是买房就是赚。
但如果你是刚需族，指望房价暴跌再买，劝你一句：别做梦了。
写在最后。
1.房子被赋予了投资属性，就一定要学会用理性的投资思维去看待房子。我们身处乱世，没人能逃避被割韭菜的命运，连年薪百万的中产都在挣扎，何况身处三四线的劳苦大众？改变不了环境，就要学会适应这个环境。我们要做的，就是尽可能的看清本质，避开割韭菜高峰期，保证自己财富减少损失的同时选择性支持国家建设。
2.真话难听，良言逆耳。这篇不是为给管清友辩白，而是让大家认清事实。而且看到一条不符合自己观点的言论后，一定不要着急打了鸡血似的扣键盘反击，而是静下来思考这句话到底是什么意思。
任大炮之前也说过：“最穷的人不需要讨论房价，过去投资了房产今天都是富人，过去没投资房产的人，舍不得买的人活该，该你穷！”这句话难听吗？很难听，但是却是最真实的。因为你们身边就有那些因为之前买了房而一夜暴富的人，不羡慕是假的。投资一直是反人性的，只有把这个心理束缚挣脱了，才能有质的飞跃。穷人思维困扰着中国80%的人。
3.越来越多的人买不起房，这是一个很正常的现象。所以政府才会推出保障房、共享产权、长租房这一系列的长效机制，欧美等西方国家租赁市场的繁荣就是我们今后的写照。很多人说对中国房价已经失望，那是你没有经历过香港人一辈子都住在“棺材盒”里的绝望。
这个世界就是如此，活得糊涂的人，容易幸福;活得清醒的人，容易烦恼。这是因为，清醒的人看得太真切，一较真，生活中便烦恼遍地;而糊涂的人，计较得少，虽然活得简单粗糙，却因此觅得了人生的大滋味。
综合整理：闺蜜财经、子木聊房
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