在全篇开始前，达叔先来介绍投资界一直有个理论，资产有三性：收益性、安全性、流动性，号称三角不可兼得。

楼市、股市和债市，三个资产品类中，债市尤其是国债由于安全性很高、流动性也不错，收益性一般，甚至跑不赢通货膨胀的速度，关心的人较少。

达叔今天就应部分粉丝要求，主要探讨股市和楼市。

如果从安全性和收益性来讨论，每个人的认知不同，难免众说纷纭，难以达成一致，达叔就挑一个各位普遍能达成一致的流动性来讨论。

楼市和股市，谁的流动性更高？毋庸置疑，肯定是楼市的流动性更高，一个股市软件，手指动一动，就可以买卖了。

除了交易时间极大缩短外，交易费率股市也比楼市的费率要低很多，楼市的各种契税、中介费，一次交易成本从几万到几十万不等。

那么达叔来说一个理论：“用流动性来换取利润”，你看是不是高大上？他的另一个名字，本质上就是巴菲特的“价值投资”，选准标的，买入，长期持有。

到此，达叔就要开始探讨一下人性的弱点，面对同样一个资产标的：

如果是一支股票，连续两个涨停板之后，第三天回撤5%，第四天涨停，第五天回撤8%，第七天涨停，来回跳动大半年，涨涨跌跌螺旋上升，你能坚持拿在手里多久？

而如果是一个房子，你付款之后，如果是新房，你两年左右才拿到不动产证。如果是二手房，等你流程走完，加上部分地区对二手房限售政策，怎么着也要两三年以上，有的时候，不是你主观上想要持有，是整个资产属性决定的。

达叔讲一个亲身经历的案例：

2016年10月，杭州，达叔想在杭州投资一套房产，G20刚刚结束。

之前2011年-2015年，杭州楼市经历了一场长达5年之久的阴跌，达叔判断杭州应该时机已到，拎着钱袋子，从上海开车入杭，准备入手一套。

研究了一段时间，选定钱江新城，中介居中与一户人家签了合同、付了五万定金，开心回沪。

当时房子总价200万左右，记住这个价格200万，记住这个时间点2016年10月初，G20刚结束。

卖方是一对小夫妻，女孩子怀孕了，才发现老公竟然结过婚，住的房子在房产证上竟然还有老公前妻的名字，这哪里受的了，温婉的姑娘，每天以泪洗面，哭着喊着即使不离婚，也要换房子。

房子当年是男方爸爸买的，所以要经他们家庭会议讨论一下，这一讨论的时间，杭州房价经G20刺激，一路狂涨，越涨卖方越犹豫，然后毁约，房子不卖了。

一年后，达叔后来看了一眼当时选的那个小区，基本上翻了一番，400万，一年涨了200万左右。

所以每次谈到流动性的时候，达叔就想提一下这个案例，如果当时是债券或股票，可能就被立马抛售，很可能就与这波上涨无缘了。

有人会反驳，卖掉我再买回别的，即使再买别的，股市从3000点涨到6000点，你摸着自己的胸口，你敢一直跟么？

如果你敢一直跟，那达叔再问一下，你敢加3倍杠杆、且一直跟么？

房子，除了居住属性外，还有金融属性，甚至对于很多人来说，有可能是这辈子最大的一笔金融属性投资。

200万的房子，房票优质的话，可以付3成、贷7成，如果当年达叔在杭州能够有幸买下，涨200万的资金变化是60万变成了400万，即使扣掉贷款成本140多万，60万变260万左右，这就是金融杠杆的左右。

国家银行体系对个人的大额金融支持，利率极低的资金政策仅限于此。很多人不用，甚至是全款买房，达叔就不做评论了。

而这一切都是建立在楼市居住属性和投资属性基础上的，你能抓住，是这项资产的低流动性，阻止了你做傻事。

那么楼市的流动性真的低么？如果你要是只看买卖关系的话，那流动性是低。如果你的思维再拓宽一些，把他看成是你的资产包，看成一个变现的工具，那流动性是不错的，在银行体系里，目前最认的资产也就是房产了，无论是对个人，还是对企业，各种贷款产品的第一抵押品。

最后，达叔想讲的是：楼市的普惠性。

很多人都认为中国的房产过热了、泡沫了等等，达叔以后会专门论述，无论是横向从国际上比较、纵向从时间上比较，中国的房地产都比较健康。

之所以调控，是中国政府全心全意为人民服务的体现，在踩着刹车片，等更多的人上车。

楼市是保护中产阶级不被富人阶层甩开太远的利器，是阻止社会贫富分化的利器。达叔这么说，很多人肯定是反对的，污名化房地产行业在中国已经成为了媒体小编和白领们的政治正确。

但如果你仔细想一下，富人阶层的资产主要构成是什么？尤其是亿元以上身家的，遑论十亿元以上级别的富人，他们的主要财富是各大公司股权，财富在股市里，楼市对他们来说反而是小头。

以2008-2009年全球金融危机为例，美国经济刺激后的绝大部分钱流向了股市，导致的结果就是美股长达十年左右的繁荣，而中国的资金最后主要流向了楼市，导致了中国两轮的楼市繁荣。

那么问题来了，股市的繁荣是庶民的繁荣么？绝大部分人是不炒股的。

在美国股市里绝大部分是富豪阶层和金融机构，散户占比很小。

即使中国，股市机制没健全的情况下，大量资金流入股市，无论是2007年还是2015年，两次股灾，无数普通家庭不仅没吃到肉，没喝到汤，甚至连碗都被人家砸了。

幸好流向的是楼市，以中国城市居民为例，绝大部分家庭家里都是有房子的，只是一套还是多套的问题，那么楼市的涨，相对股市来说，就是对人民具有普惠性的。

那么有没有人吃亏呢？有的，不看达叔文章的，以后还会继续吃亏。

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