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任泽平:是该加大生育支持力度了,建议每孩每月补贴500-2000元

张梦洁 叶帆 腾讯财经 2023-10-10
划重点
  1. 这个时候银行要适度地让利。在经济压力、就业压力、收入压力都存在的情况下,在银行能维持合理利润、存在让利空间的情况下,如果还不下调存量房贷利率,就有点涸泽而渔了。

  2. 全球主要国家中,中国生育率在全球排倒数第二,仅次于倒数第一的韩国。原因并不复杂,就是我们的生育成本太高了。建议在中国每孩每月根据城市的不同补贴500到2000,我觉得基本是合理的。

  3. 过去20年中国老百姓主要还是买房,2022年中国住房市值大约430万亿人民币,是GDP的3.7倍,居民七成财富在房子上。

  4. 房价是否还会继续下跌取决于我们的政策。但总体来说,房子普涨时代已经结束,楼市分化时代到来,买哪里的房子、买什么样的房子越来越重要。

本期嘉宾 | 任泽平 泽平宏观创始人 经济学家

文 | 张梦洁 叶帆

房地产发生重大变化。日前召开的中央政治局会议首次明确提出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。

如何理解“供求关系变化的新形势”?目前楼市需要救吗?房地产调控还有哪些空间?怎么看当前的经济形势……腾讯财经特推出《年中问计》,本期嘉宾是泽平宏观创始人、经济学家任泽平。

在他看来,房地产大开发时代已落幕,未来将进入二手房时代,70%的城市或面临着房子过剩。当前最重要的是稳楼市,放松限购、限贷、限价、限售等各种限制性措施。

“在经济压力、就业压力、收入压力都存在的情况下,在银行能维持合理利润、存在让利空间的情况下,如果还不下调存量房贷利率,就有点涸泽而渔了。”任泽平呼吁,现在大家要共渡难关,银行要适度地让利加快下调存量房贷利率。

1、上半年中国经济恢复前高后低,下半年政策逐步友好
腾讯财经:2023年已经过半,回顾上半年的中国经济,如果用几个关键词总结,您最关心的是什么?
任泽平:第一个关键词就是复苏之路一波三折。今年、明年都是中国复苏之年,因为疤痕效应、所谓的流动性陷阱,再加上国际形势诸如美联储加息,俄乌冲突等等原因,以及我们还有一些改革需要深入推进,所以说经济一季度是回升的,二季度出现了回落。
剔除基数效应,上半年GDP同比5.5%,高于2022年全年增速3.0%,反映经济整体恢复态势;但一波三折,前高后低,一季度和二季度GDP两年复合增速分别为4.6%和3.3%。二季度脉冲式反弹向均值回归,总需求不足问题暴露。
二季度政治局会议对经济形势的看法是,“当前经济运行面临新的困难挑战,主要是国内需求不足,一些企业经营困难,重点领域风险隐患较多,外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后,经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力,长期向好的基本面没有改变”。
当前中国经济增速低于潜在增长水平,意味着财政货币政策有扩张的空间和必要性。根据历史经验,传导的顺序是:政策底、情绪底、市场底、经济底。中国经济潜力大,相信经过一系列务实有力的措施,各界一起全力拼经济,把发展放在首要任务,一定能推向复苏通道。
第二个关键词是经济结构出现了明显的分化。当前,通过刺激以房地产为代表的传统行业重回高增长是不合适的,你会明显感受到大的周期拐点出现以后,房地产行业面临的最大挑战就是怎么软着陆。
但与此同时,我们的新能源、硬科技等行业的增长还是非常好的,只不过占的体量比较小,所以还不能完全实现对冲房地产下行的影响。
房地产是一个强周期性行业,它跟国民经济是息息相关的。中国今年经济是一季度不错,二季度回落,所以说对应房地产也是一季度是个小阳春,二季度就出现明显的成交乏力。因此包括宏观调控政策、财政货币政策、房地产相关政策都需要在三季度进行发力。
因此,在经济结构、新旧动能转换的过程中,整个经济还是处在复苏的早期,所以说经济结构的分化是非常明显的。
第三,我在这里还是要呼吁大家高度地重视人口问题。去年我们总和生育率降到了1.1,今年按我们育娲人口的测算,2023年低预测的情况,出生人口在900万左右,这样的话总和生育率可能跌破1。
欧美发达国家它的总和生育率都有1.6-1.7,日本也有1.26,像非洲、印度那就更高了,都在2、3以上。所以,中国总和生育率1这个数据,表明我们现在生育的问题需要受到高度重视。
生育率低的原因主要是生育成本太高。根据我们研究测算,全球主要国家中,中国生育率在全球排倒数第二,仅次于倒数第一的韩国。原因并不复杂,就是我们的生育成本太高了。
2、是该加大生育支持力度了,建议每孩每月补贴500-2000元
腾讯财经:我们看到这几年陆续有攀枝花等城市发放生育补贴,似乎这些措施对提振生育的效果收效不明显,为什么?
任泽平:应该说,前几年经过我们的呼吁,大家对于少子化以及生育成本过高有了共识。但是现在对于要不要鼓励生育、多大力度地鼓励生育还没有形成社会共识,甚至对于人口少子化的这种危机感和紧迫感还不够强。
所以,这里是要社会形成共识,要有紧迫感和紧迫性,还有就是出台实质有力的措施。比如欧美很多发达国家的生育补贴都占它其GDP的1%-3%。
比如,发达国家公益托儿所的覆盖率能达到50%多,我们只达到了4%;0-3岁的公立托儿所,我们在这方面的支出还不够。还有法国把辅助生殖纳入社保,我们现在也没有纳入社保。像试管婴儿包括冻卵等,它对女性都是比较友好的辅助生殖技术,现在也没有纳入社保。
我们现在客观来讲对支持生育也有共识了,也发了很多文件,但是发钱的城市还不多,现在部分城市已经出台了生育补贴的具体政策,但补贴力度不算太大。再这样下去,低生育率不仅会影响到我们的房地产,因为房地产根本上得靠人口,而且更重要的是影响我们的创新。
以后年轻人少了,整个社会的创新活力会下降,会影响我们整个民族的振兴,也会影响到我们整个经济未来长期的增长潜力,还有在国际上的竞争力。日本的老龄化就非常严重,少子化,所以它经历了失去的30年。我们要吸取这些教训,避免走弯路。
我相信,未来越来越多的城市也会加入到生育补贴行列当中来。原因并不复杂,因为生孩子是有成本的,而且中国的生育成本又比较高。所以,应该合理地在家庭、企业和国家社会当中来分担生育成本。
而事实上像欧洲每孩每月就补贴两三百欧元就相当两三千人民币。所以,建议在中国每孩每月根据城市的不同补贴500到2000,我觉得基本是合理的。这对于提升主力生育人群的生育率,甚至对他们家庭幸福都是有巨大帮助的。
毕竟大家都知道,很多人的工资水平可能就三五千、五六千。而生一个孩子是有成本的,完全压在家庭身上也是有压力的。因此,按照国际经验进行一些现金补贴,降低普通家庭的生育成本,能切实解决问题,提高他们的幸福指数,我觉得这是一个善政。
3、目前更重要的是稳楼市,不能再大幅刺激地产
腾讯财经:如刚才所说,房地产二季度出现了回落,其贡献的GDP同比下降1.2%,是国民经济11个行业当中唯一负增长的。所以,房地产目前是拖经济后腿的吗?按照现在的形势我们到底该不该救楼市?
任泽平:从长期来看,房地产销售的下滑是大势所趋,因为中国房地产大开发时代已经结束了。房地产长周期拐点出现,市场从高速增长向高质量发展转变,大力刺激楼市有可能导致硬着陆风险,目前更重要的是稳楼市。
首先,房地产高速增长的阶段已经过去,大开发时代落幕,正在步入总量平衡、区域分化的新发展阶段。
为什么这么说呢?一是城镇化进程放缓,过去40多年中国城镇化率从18%增长了超过47个百分点,2022年的最新数据是65.2%,这个数据已经接近国际公认的30%-70%城镇化快速发展区间的上限。
二是人均住房面积接近发达国家水平,住房供给逐渐平衡。过去40多年,中国城镇人均住房建筑面积从8平增长到35平,城镇住房套数从3000多万套增长到3.6亿套,套户比也已经超过1,也就是说中国住房供给总体达到平衡。
三是人口总量达峰,已经开始负增长;置业人群早在2013年左右就见顶回落。以上提到的,都不支持房地产大发展。
其次,从政策这个角度分析,中国对房地产行业的政策从2016年底中央提出“房住不炒”,就奠定了基调。房地产调控不断加码,直到2020年前后“三道红线”出台,叠加人口长周期拐点出现,市场对房价永远涨的预期改变。政策对房地产行业要求是三稳——稳地价、稳房价、稳预期,稳楼市才是正道。
因为房地产是中国经济第一大支柱行业,有观点认为为了扭转中国经济下滑,需要重启刺激地产,这个思路是危险的。
事实上,随着住房饱和、三四线城市过剩、城镇化接近尾声以及人口老龄化少子化到来等原因,房地产已经无力承担维持中国经济高增长的使命,如果大幅刺激,居民加杠杆,金融加杠杆,房价再大涨,一定是饮鸩止渴,酝酿更大风险,包括金融风险,房子过剩风险,而且会增加实体经济成本,扼杀年轻人希望,导致居民收入差距拉大。
冰冻三尺非一日之寒。我们银行风险敞口的30%多信贷都投放到了房地产领域,房地产相关产业链带动的基建、玻璃、水泥、制造业相关投资,贡献了中国就业几千万人。所以,房地产转型有个过程,也不宜急于求成,有一个新旧动能转换的过程。
所以,未来需要稳楼市,放松各种限制性措施,防止硬着陆,但是不能再大幅刺激地产,国家下定决心“房住不炒”,当然这需要付出一定代价,比如经济增速的适度放缓和经济转型的一定时期阵痛,但是大方向没问题,老成谋国是用市场化方式促进房地产软着陆,以时间换空间。
4、建议取消限购限贷等过严政策
腾讯财经:您认为我们现在需要稳楼市,需要的是“放松各种限制性措施”,这块有多大空间?
任泽平:我觉得不是救不救的概念,就是让它回归市场化的常态。现在房地产调整过于剧烈,可能跟前期一些过严的政策有关。
刺激是什么?比如通过降息、降准、降低交易的税费,那个是刺激;但是限购、限贷、限价、限售,这是一些过严的政策。
现在房地产市场处于下行期,这时候就应该把过热时期出台的限购、限贷、限价等过紧政策取消,不要采取一些过急、过紧、过严的政策。它不是刺激,是回归常态。
我们要用时间来换空间,用市场化的方式循序渐进地,不宜用猛药。而且要尽快建立人地挂钩、加大对年轻人租赁房建设的新模式,实现供求的平衡防止过剩。
当然,还要稳定预期,对大家刚需改善性的需求要支持,降低二套房的首付比等等。但是对于投机的房子要予以打击,不能指望未来房价还会大幅地上涨。
5、房地产在任何时候都是国民经济支柱行业,未来仍需要发展
腾讯财经:大开发时代已结束,那房地产还是或者说还应该是我们国民经济的一个支柱产业吗?
任泽平:我觉得很多人对这个事有误解,其实不只是中国,包括美国房地产都是支柱行业。
第一,你看美国城镇化都结束了,但是由房地产带来的服务业、城市更新、装修,它都是一个国民经济的支柱行业,美国房地产占国民经济的比重是非常高的。
第二,现在中国房地产占中国国民经济的比重,包括房地产投资占整个固定资产投资的20%多,是较高甚至是偏高的,虽然未来可能会下降。
这和我们的发展阶段有关,就是房地产大开发时代是以新房为主。未来进入二手房时代,城市更新、改善性等需求为主,房地产占经济比重自然就会下降了。但是其即使下降了,房地产仍然是国民经济的支柱行业。
因为衣食住行,它都是国民经济包括老百姓离不开的,它必然是国民经济的支柱行业,所以房地产这个行业仍然需要发展,只不过未来房子从“有没有”到“好不好”转变。所以未来应该提高房屋的质量,城市的规划、装修、位置等等的,实现房地产自身的高质量发展。
6、银行要适度地让利,加快下调存量房贷利率
腾讯财经:最近我们也看到江苏常州、广东广州等地银行下调存量房贷利率的动作,但很快又被辟谣。您觉得存量房贷有必要降低吗?目前难点在哪?为什么这几年大家对调降存量房贷的呼声这么高?
任泽平:我认为,现在存量房贷利率有下降的空间。3年前我们存量房贷利率5%以上,现在都降到了3点几了,利率差20%-30%,那对普通家庭的影响是巨大的。
比如我一个月原来还5000块钱的房贷,如果说存量房贷利率调整,现在可能一个月还3000多就行了,那你想对于一个普通家庭的影响有多大。
所以,我觉得这个时候银行要适度地让利。在经济压力、就业压力、收入压力都存在的情况下,在银行能维持合理利润、存在让利空间的情况下,如果还不下调存量房贷利率,就有点涸泽而渔了。
这个时候就要共渡难关。老百姓房贷都还不起了,几百亿利润的银行还不采取实质行动让利于民,这不合适。而且央行又再次提出,指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
今年上半年我们出现了大面积的提前还贷潮,这里大家会很奇怪说老百姓不是没钱嘛,那怎么还会提前还贷呢?这是误解。
完全是因为原来的房贷利率太高,所以大家基本都是提前还老的房贷,还旧贷款再借新贷款。这么一折腾,银行也麻烦,老百姓又增加了很多成本,因为中间要资金周转。
所以,这个时候银行就不如直接降低存量房贷利率。当然,这时我们也可以通过货币政策的降息降准来降低银行的负债成本。银行的资金成本下降它也愿意,这个时候国家也得给它提要求,就可以降低我们居民的房贷利率,如此老百姓肯定拍手称快。
现在需要共克时艰。好消息就是我们正在往下调存量房贷利率这个方向推动,但是力度和节奏需要加快。
7、过去20年中国老百姓主要还是买房,七成财富在房子上
腾讯财经:那从国际可比的角度来看,我们现在房贷负担,大概跟其他国家相比是个什么样的水平?
任泽平:我们现在的房贷负担水平还是偏高的,因为中国的利息、利率在全球还是偏高的。
当然这里有多方面的原因。一个是过去中国老百姓缺少多元理财的方式,中国股市起步相对较晚,还没成为老百姓财富的蓄水池、放大器,包括很多机构投资者、公募基金行情不好的时候也都是血亏,再加上前几年的P2P给中国老百姓造成了巨大的损失。
其实过去20年中国老百姓主要还是买房,所以也造成了老百姓大量的贷款也好、资产也好,都配置在房子上面去了。
又加上在中国经济过去高增长的背景下,中国的贷款利率整体偏高,现在我们增速换挡,经济增速没有以前那么高了,所以这时候就需要把利率中枢调下来。
这里主要还是存量这块怎么解决?因为这几年利率下来以后,存量和新增的利差比较大,这就带来了原来早期的这些购房者贷款的人就比较吃亏。
现在经济增长和收入水平的增长没有以前那么快了,所以这时候就会造成他们还贷的压力和生活的困境,就需要政策进行干预,来降低存量房贷的利率。
腾讯财经:目前老百姓有多少财富在住房上?
任泽平:居民大部分财富在房子上。根据我们的测算,2022年,中国住房市值大约430万亿人民币,是GDP的3.7倍。
2022年,股市大约是80万亿元,债市大约150万亿元。也就是说居民资产里,股市、房市加债市,房子大约占总财富的七成左右。
8、房子普涨时代已经结束,买哪里的房子、买什么样的房子越来越重要
腾讯财经:从3月81%的二手房在上涨,到6月只有21%的二手房在上涨。很多人感觉,房地产从“过热”到“过冷”,似乎只用了短短3个月,大家担心房子会不会一直下跌?怎么看未来的房价走势?
任泽平:房价是否还会继续下跌取决于我们的政策。但总体来说,房子普涨时代已经结束,楼市分化时代到来,买哪里的房子、买什么样的房子越来越重要。
我们从去年年底到现在反复提的一个观点是:房地产将会出现分化式复苏。今年以来,各方面的数据也印证了我们的观点。首先是一二线城市和三四线城市的分化,人口和高端人才在城市群、都市圈的核心一二线城市集聚,这些城市楼市复苏程度比较高、复苏持续时间也长。
比如北上广深、杭州、青岛、成都等;而没有在城市群、都市圈的三四线城市,人口持续流出,今年楼市复苏势头很弱并且昙花一现、甚至有些城市没有复苏迹象、持续低迷。
其次,在城市内部,各个区域的房子也在分化,核心区域的楼市比较坚挺,远郊区房子潜力比较低。
比如北京,东西城、海淀等主城区处于供不应求的状态,房山这种远郊区楼市表现弱于大势,库存消化难度比较大。
第三,高品质房子与普通房子的分化。高品质可以理解为我们经常提到的改善性住房,这些房子在房屋设计、面积、质量、布局、房龄、小区环境和配套等方面,好于普通住房。
过去大开发时代,房企开发大量土地建房子,随着这批房子老化,以及居民生活水平提高,大家越来越追求高品质住宅,因此,高端住宅供给是小于需求的。
以北京为例,北京中介平台挂牌的房源中,可以发现,每2套挂牌房源中就有1套是房龄超20年的老房子,而房龄10年内的次新房占比一直下降。
总结来说,普涨时代结束,买哪里的房子、买什么样的房子变得越来越重要了,位于一二线城市核心区域的高品质房子有一定的潜力。
腾讯财经:我们目前房价是个什么水平?
任泽平:我们研究过全球一线城市的房价水平,研究发现,中国一线城市绝对房价、相对房价在全球都排在前面。
以绝对房价为标准,全球前十大高房价城市里,中国占了一半,分别是中国香港、北京、上海、深圳、广州。
以相对房价做标准,中国一线城市的房价收入比非常高,深圳市中心房价收入比在一线城市最低,是32,但这个数字也远高于全球其他核心城市。外围区房价收入比也远高于纽约、伦敦等城市。
9、住房基本饱和,未来70%的城市将出现房子过剩
腾讯财经:那未来买哪些城市的房子是有价值的?
任泽平:在我们的新书《房地产大趋势》中,大家可以详细地从那里面看。我们现在的住房基本饱和了,过去20年整体还是一个短缺时代,现在人均住房面积35平,套户比1.09,总体是一个饱和的状态,但是区域分化。
城镇化率超过60%以后,将会看到人口在源源不断往都市圈、城市群流入。中国有330多个城市,未来70%的城市人口停滞甚至流出,这些城市的住房已经基本饱和了,甚至出现了过剩,因为它的人口还面临着流出,所以有些城市每户家庭已经超过了两三套房子。像东北、西北的一些城市的房子,已经过剩了。
但是,什么地方的房子还有需求?比如说我们的长三角、珠三角这些城市,因为每年还有人口的流入,所以其住房还有需求,主要是新增人口。因为人口是流动的,房子是不能流动的。但是从占比的角度来看,大约也只20%多,所以说未来中国70%的城市住房基本饱和,甚至过剩。中国未来20%多的城市,因为人口流入还有些需求。
从去年开始,中国人口开始负增长,生育率只有1.09%,而美国为1.66%,法国为1.8%,英国1.75%,德国1.61%。未来中国最稀缺的一定是人,尤其是年轻人。没有人,不管是房地产还是其他产业,都没有根基。

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