断供房超14万套？降首付、降息都不为所动的深圳人，在等什么？
日前，对于深圳楼市现状，有网传视频显示：“越来越多的人选择弃房断供，目前深圳断供房数量为146549套”。
针对此传言，深圳金融监管部门回应：视频内容严重失实，纯属谣言。据悉，目前深圳市房地产贷款按揭不良率为0.23%，一直保持在较低水平，没有明显变化。
如果按照传言中的深圳断供房数量，以断供房平均未偿贷款100万元/套的保守假设测算，仅按揭不良贷款就超过1400亿元，这与实际情况严重不符。
“弃房断供”，市场一般认为是贷款购房者停止房屋按揭，放弃该房屋的行为。产生原因多是房价下跌，持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格，导致房屋变成“负资产”，或购房者出现财务问题无法偿还按揭。
那么，深圳楼市真实现状如何？是否存在“弃房断供”的可能？
法拍房未明显增加
断供数据或“货不对板”
一般，“弃购断购”后的房屋将进入法拍市场，南方+从法拍机构鹏润法拍、深圳同致诚评估数据研究中心获取的数据表明，深圳2021年以来两年半以内的法拍房数据，未达到网传视频所述的“146549套”。
法拍机构鹏润法拍的数据显示：
2021年度深圳市法拍住宅房源为2947套，成交1885套，成交金额约178亿元，成交率为64%；
2022年度深圳市法拍住宅房源为3478套，成交1294套，成交金额约95亿元，成交率约37%；
2023年1-7月，深圳市法拍住宅房源为2320套，成交1019套，成交金额约85亿元，成交率约44%。
从2021年以来的数据可见，法拍住宅数量呈小幅增长趋势，不过整体平稳。统计期间的房源数量合计也不过8745套，未突破万套。
深圳同致诚评估数据研究中心数据与鹏润法拍数据趋同。
鹏润法拍拍卖事业部总经理周建虎表示，大部分法拍房从断供到拍卖需要1-2年时间，“两年前深房理的粉丝蟹姐姐的案件是我看到的最快纪录，4月买房11月底拍卖”。
周建虎介绍，“根据我们的经验，95%以上的法拍房，拍卖的原因都是银行断供。但是银行断供的里面，其实大部分是经营贷断供，而不是住房按揭贷款。我们判断的依据是住房按揭贷款购买时间与抵押时间差距不大，基本是在一个月以内。如果是经营贷，这两个时间相差就很大。”
对于当前的法拍房市场，周建虎认为，由于从弃房断供到法拍的时间很长，虽然法拍房数据不能实时体现断供实时情况，不过从房源增长数量来看，整体趋稳。
由此来看，网传的“目前深圳断供房数量为146549套”这一说法，或与楼市实情“货不对板”。
7月深圳楼市供应季节性回落
8盘去化冷热不均
从今年前7月的楼市表现来看，深圳楼市已筑底平稳。
2023年1-6月，深圳一、二手住宅合计成交32445套，比去年同期增加24.35%。其中，一手住宅成交16209套，同比增0.51%；二手住宅成交16236套，比去年同期大幅增加+62.93%。
2023年7月深圳住宅项目开盘加推详情表
从项目去化来看，宝安鸿荣源珈誉府项目凭借价格倒挂，周边配套佳等优势，开盘当天去化超八成。唯一现房入市的南山远洋天著华府，推出的308套住宅去化不足百套，而去化不足10套的项目有2个。
二手住宅挂牌量方面，据深圳市房地产中介协会，截至8月14日，全市约5.2万套挂牌出售。近一个月的挂牌量保持在平稳水平，二手交易量小幅回升。
多城市拟下降购房首付
央行年内二次降息
距7月24日最高会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，仅过去大半个月，已有多个城市积极响应，研究调整限购、限售等政策。
据媒体披露，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%，此举有望激活刚性和改善性住房需求，提升房地产市场交易活跃度。据悉，后续可能还有其他优化政策出台。
总体上放松预期不断增强，要积极从稳住房消费和购房市场供求关系等角度出发，积极为住房消费释放创造积极的环境和条件。
易居研究院研究总监严跃进分析，从此次提及的包括福州、厦门、成都和沈阳，尤其是成都，都是比较重点的二线城市，其将发挥较好的市场效应和引导预期进一步调整，说明放松具有全国各地全面性的特征。这也延续了此前合肥、郑州和南京购房政策放松的总体趋势。
严跃进认为，此次限购政策的放松，会是“组合拳的打法”，说明当前各地限购政策已经不合事宜；限售政策的放松，客观上就是为了促进二手房的流通，同时激活合理的改善型住房消费需求。
而就在今天（8月15日），央行宣布开展4010亿元1年期MLF和2040亿元7天期逆回购操作 中标利率分别为2.5%、1.80%。这意味着，8月20日公布的5年期LPR，将会下调15个基点，为4.05%。
最新7月公布LPR4.20%，近五年来低位。根据深圳商业银行最新的个人住房贷款利率，目前深圳首套房利率最低4.5%，将持续下调至4.35%。
今年3月，深汕住建局发布了《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》，相关工作人员表示：“没有正式文件但已在实施落地”，取消商品房限购、限售减少为2年，深汕合作区成为了深圳首个不限购区域；4月，二手参考价与住房贷款脱钩。
在早前乐有家置业调查中，近4成受访者受限“首付及月供”的压力，“存量房利率”的下调也是买房人最大期盼。
政策、利率皆在历史宽松环境，在“因城施策”的楼市松绑主旋律之下，深圳将何去何从？
整合自：南方+、克而瑞深圳、深圳乐居