实地探访深圳各大品牌长租公寓后，乐居君不禁有个疑问：部分长租公寓的居住舒适度并不好，但就是比普通出租房贵，原因在哪？
出品 / 深圳乐居 ID: szhouse作者：Eric 柳爱学 林大水
近日，深圳多名房东向警方报案，深圳市寓意物业管理有限公司未按时交付租金，且无法联系。其背后实际持股的上海寓意物业管理公司已经人去楼空，警方已立案侦查。
近年来，长租公寓爆雷时间时有发生，大量房东和房客成为受害者，损失巨大。
有关长租公寓的讨论一时间激起水面。
除了媒体频频报道的“租金贷”、“租赁企业爆雷跑路”等问题 ，还有诸如水电费、押金、合同规定期限未满即通知搬走等各种问题，房东与租客之间的矛盾不断传出。
但个人房东与二房东难以进行统一管理，长租公寓在出租与管理方面显得更加规范且可靠，对于许多深圳的打工者来说，长租公寓也算是一个相对合适的选择。
五大就业中心释放庞大的租赁需求
对于房价高企的原关内片区而言，开发强度很高，就业中心高度集中。根据深规院利用大数据所作的统计，在原特区内，现有的五大就业中心为高新园、车公庙、福田中心、华强北、罗湖中心。
原特区范围内，南山、福田、罗湖三区出现了高强度的就业聚集。就业聚集效应带来了庞大的租赁需求。围绕着这五大就业中心，周边形成了庞大的房屋租赁市场。
对于在市中心的上班族而言，若想拥有较短的通勤距离，需要考虑在市区就近租房。比起租金高昂的住宅小区、较难监管的城中村个人房东，长租公寓是一个相对而言有保障且合适的选择。
对于就业者而言，在关内租到适宜的房源并不是一件容易的事情，以下是租房者在关内考虑得比较多的租赁热点片区。
这些租房热点片区，与各大就业中心连接紧密。片区内房源较为老旧，但交通方便，生活配套也较为成熟，十分适合上班一族。这些片区有许多不同的长租公寓可供选择。
实探深圳市区品牌公寓
乐居实探了南山、福田、罗湖三个深圳老市区的几个品牌公寓。实地走过的公寓，房源几乎都所剩无几。值得欣慰的是，这些品牌公寓大多都青睐直租模式，几乎不授权中介公司帮忙签约。
万科地产的公寓产品泊寓，全国最大的一家就在西丽片区，共有11栋公寓楼，四千多个住户。由于周边正在修建新地铁站，部分路段被封、交通不便，从最近的留仙洞地铁站出发，起码需要走20分钟才能到达。待道路封锁解除后，该公寓位置距离留仙洞地铁站步行距离大约1km——在烈日炎炎的深圳，这段不远不近的步行距离足以让上班族走得汗流浃背。泊寓吸引了不少符合年轻人生活口味的底商入驻，但周边几乎见不到大型商圈的身影。这家泊寓只有一种户型，四千多个小单位只有楼层和朝向区别，清一色的34㎡小空间。打开房门，毫不费力就能把整个居住空间尽收眼底。月租区间在3498-4298元，朝向好的房源会比较贵。半年起签，一年以上有优惠。电费1元/度，水费6.5元/吨。此外还有160元的管理费。这家泊寓自带免费公共厨房、书吧、台球室；还有收费的健身房。仿住宅小区的花园式管理是这家泊寓的最大特点，具备一定的居住氛围。这四千多个住户多为平凡的南山上班族，密密麻麻地挤在11栋酷似大学宿舍的公寓楼里。他们每天晚上像鸽子一样，飞回鸽子笼一样的蜗居。这样昂贵的生活空间，几乎被只能当做简单的容身之所，居住幸福度已是奢侈品。龙湖地产的冠寓多以地铁口项目为主。这家位于南山中心的冠寓，离11号线南山站不到500米的步行距离，乐居君从南山地铁站A口走到冠寓大概需要7分钟。所靠近的地铁站南山站位于11号线上，离后海仅有一站距离，20分钟左右即可抵达福田CBD。前往一站距离的前海湾站换乘五号线可以很方便地去到宝安中心、深圳北站，在地铁交通方面比较便利。这家冠寓位于南山中心区。南油老区有着许多楼龄较老的楼盘，开发较早，城市面貌一般。从南山地铁站A口出来可以看到大片胡乱停放的电动车，陈旧的底商，较为杂乱的规划、狭窄的道路。冠寓附近长期处于施工之中，也让本身就一般的居住环境更为恶劣。冠寓周边多为老住宅区，生活便利，周边一公里就有南山区人民医院与南山书城。步行5分钟到达南山站后，坐一站即可抵达后海站，享受到整个南山区最为优质的商业配套。在配套方面无可挑剔。所有户型均为走廊式结构，入门只见一个通向床铺和狭小窗户的长长通道，户型不够规整，空间利用率差，居住体验不佳。4700元/月的30㎡户型 走廊式结构空间利用率极低月租区间在4200-6900元，不同的面积有不同的价位。半年起签。这家冠寓自带免费公共厨房、书吧、台球室以及少许的健身设施。这家独栋冠寓，从去年10月开张到现在，月租涨了大概1000元。难以看出现代感的外立面，包裹的是内部奇葩、不规整的户型设计。过半的户型采光差且不通透，空间利用率低。即使是用高达六千多的租金换取带阳台的单间，对于居住幸福度的提升也十分有限。
狭窄的巷道，混乱的管理，老旧的楼梯房，糟糕的采光条件……映入眼帘的一切都在劝退前来实探的乐居君。作为一家品牌公寓，泊寓也未缺席福田中心区周边的黄金地段。但不同的是，西丽片区是整齐现代的自建公寓，石厦这边的泊寓则都是由福田城中村的农民房改造而来。这家泊寓位于石厦村，距离石厦地铁站仅310米。经过马成时代广场，步行五分钟即可抵达石厦地铁站。石厦站离福田站仅有两站的距离。三号线南延段即将开通，届时从石厦前往福田保税区也十分方便。该地铁站本身是三号线与七号线的换乘站，去往罗湖、福田、南山三区都十分便捷。城中村素有“脏乱差”的通病。石厦村内有着大批的握手楼。村道狭窄，巷子里暗无天日、卫生状况堪忧。庞杂的人流与横行霸道的电动车导致村子里拥挤不堪。不同户型的价位也不同，但实际上在这样的房间里，居住一人尚可，但想要容纳两人就显得拥挤不堪。这样的房源，硬伤太多，最严重的就是生活质量问题。在没有阳台的房间晾晒衣物极度不便，窗外还几乎都是近在眼前的握手楼。低楼层，窗户仅能用于通风换气，基本无法实现采光功能，即使是白天也很难接触到自然阳光。目前尚在的房源，月租区间大致在2200-2700元，不同的户型有不同的价位。电费1.3元/度，水费7元/吨，民水民电规格。此外还需缴纳100元管理费。石厦村并不是孤例。在深圳，许多长租公寓都是从城中村农民房改造而来。和石厦村泊寓不相上下的长租公寓也并不在少数。为了兼顾相对低廉的月租与便利的通勤，许多上班族第一步牺牲掉了居住体验，这是无奈之举。这家朗诗寓邻近的地铁站为一号线华强路站，出地铁站经过住宅区走到福华路，大概需要8分钟左右。华强路站距离会展中心站有2站距离，所在片区紧靠着华强北，很适合在福田中心上班的租客。朗诗寓所在的福华路一带是深圳的老城区，尽管道路略为狭窄，但居住氛围较好。与周围一些楼龄近30年的陈旧街边老楼形成对比，朗诗寓所在的荣超城市春天花园外立面现代感足，楼龄也很新，为城市面貌增色不少。高层的写字楼公寓产品所带来的居住体验与住宅小区有所不同，更为适合高端商务人士。高规格的酒店式装修，全景落地窗，方正户型较高的空间利用率都给人一种眼前一亮的感觉——朗诗寓优越的内部设计在众多代表着“眼前的苟且”的青年公寓中脱颖而出，成为“诗与远方”的模样。作为位于写字楼高层的单间，四周均无遮挡，采光条件格外优秀。如果说朗诗寓优越的居住体验已让人心动不已，那看看价格就会感叹一句梦醒了。月租7471元起，选择更宽松的户型要付出更多真金白银。因此，朗诗寓的客户以企业高管为主，应届毕业生少之又少。目前处于疫情期间，有租赁折扣——整体价位区间大概在6000-8000/月左右。针对短租与长租都有不同折扣。电费1.06元/度，水费5.09元/吨，商水商电规格。此外每月需要缴纳300元服务费。免费公共区域包括咖啡吧、公共厨房、书吧、办公区、健身房、影视游戏娱乐区以及公共卫生间。
大剧院一带不仅有地王大厦、京基这样的标志性建筑，写字楼密集的地带更是集聚了商业和住宅。这样繁华的地带新房少、二手房价格高，租房成了许多白领的选择。乐居君在贝壳找房上约了链家中介看房，而带看的小区就是京基100住宅楼。据中介介绍，链家和自如都是一个连接业主和租客的平台，归属于贝壳找房，因此两个平台上的公寓多为分散式公寓。链家中介带看的一房一厅户型只有一种，户型较方正，总面积为43㎡，4梯16户，有精装修和空房两种，精装修的除了家具还配备各种家电，对于在深圳打拼的年轻人来说，这样的一个小户型温馨又能满足自己的基本需求。该户型精装修的房租为5500元，空房为4200元，需押二付一且一年起租，民水民电。就贝壳找房上同一地段同一户型的数据来看，3000-5000价格区间的只有35套房源，5000-8000价格区间的有65套，8000以上的只有4套，该房源属于中间的价格区间，总体上还算合理。该房源属于分散式公寓，并不像集中式公寓一样能有公共空间和共用的设备。京基100住宅楼周边一共三个地铁线，分别是大剧院站、红岭南和红岭站，步行550米左右均可到达，可以搭乘1号线、2号线、3号线和9号线共4条地铁线，周边也有公交站环绕，交通十分成熟便利。这栋京基100住宅楼所在地段是罗湖较为成熟的地标集中地区，集金融、商业和住宅为一体，小区楼下也有绿化园区和直接通往KKmall的入口，整个居住环境较都市化，唯一美中不足的是外面的走廊，一方面灯光太暗，另一方面空气湿度也有点大。地处罗湖CBD，链家带看的京基100住宅楼周边商业配套非常成熟，除了楼下的KKmall之外，方圆一公里内还有万象城和地王购物中心，稍远一些还有华润1234space、天虹商场和金光华广场等商场。人民南商圈属于罗湖的金三角片区，以人民南路为轴心，向周边辐射形成诸多商业项目，综合整体配套、地标商业、消费水平等方面的实力，至今仍然是最具想象力的地区之一。在人民南片区，乐居君实地探访了一家集中式公寓——魔方公寓。该公寓附近距离最近的是人民南和国贸地铁站，可以搭乘1号线和9号线，周边公交网络十分发达。从公寓外部看，公寓入口下方为巴士总站，入口处电梯周边环境光线昏暗、卫生情况较差。虽然电梯老久，乐居君站在走廊上能听到周边房间水龙头的流水声，但不可否认的是公寓的走廊看起来却是十分敞亮。6－10层均是公寓房间，共有411间房，5部电梯，目前只剩几十间空闲，从安全疏散示意图足以看出这些房间的拥挤程度。该公寓附近有天虹广场、钻石广场、金光华广场、佳宁娜广场等等，在去往国贸地铁站的路上还有许多美食店和便利商铺。公寓店长带乐居君看了单间和一房一厅式的户型，单间面积较为狭窄，窗户有大有小，但均没有阳台，一房一厅虽然比较大，但数量并不多，硬装老久，地板已经有了裂缝。该房源的租金是单间3800、一房一厅4700，对比贝壳找房上的数据——2000-3000价格区间的有31套房源，3000-5000价格区间的有91套房源，5000-8000的有啊13套，该价格属于中等区间。该公寓配有相当数量的运动设备且24小时开放的免费健身房。
长租公寓将迎来有效监管
行业即将进入成熟期
”高进低出“、”长收短付“的业务模式演变成了病态的现金流运作方式。利用“非法集资”式的短期现金流在资本市场通过杠杆来获取更多的现金，是不容许看见的乱象。
这些爆仓的长租公寓的本质是一个个“庞氏骗局”的破灭。过去大半年由于疫情等原因，长租公寓的遇冷让这些庞氏资金盘一个个崩塌。
而乐居君走访的公寓，房源空置率都保持在很低的水平。租赁市场依旧火热，长租公寓市场也在回暖。
各大媒体对长租公寓行业资本乱象频频曝光，社会对于长租公寓的监管问题高度关注。
住建部也于9月7日就《租房租赁条例》向社会公开征求意见。意见共计66条，指导性强。涉及到房东、租客和租赁企业三方在租赁过程中的各个关键环节。将法律、扶持措施、服务与监督进行单列。
不仅如此，条例中还涉及大力帮扶住房租赁企业，从规划、供应、优惠和金融方面给予助力。
市场的冷静，监管条例的出台。这意味着长租公寓行业即将进入成熟期。一个健康有序成熟的长租公寓行业是真正能够满足到这一批有迫切需求的庞大租客群体。
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