新政细则+公寓新规密集发布，深圳炒房彻底凉凉？

Original 乐居编辑部深圳乐居 2022-03-21

继715楼市新政细则出台后，深圳地产圈再次沸腾。

出品 / 深圳乐居 ID: szhouse 作者 / 陈文青

深圳市规划和自然资源局和市住建局联合发布《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》（深规划资源〔2020〕398号），也就是说，2020年8月1日开始，各位在深圳的土地市场上再也看不到“商业用地”可配建公寓了。

商务公寓即将正式退出深圳楼市的历史舞台，业内专家表示呼吁多年的“修正”终于来了。停止审批商务公寓项目，加强对房地产市场的规范。

官方解读“商务公寓”为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，用地分类属商业用地。

平抑房价决心初显

官方对商务公寓“下手”，会否太晚？

当然，官方也注意到了商务公寓的类住宅化倾向，早已偏离了其“商务服务”和“短期住宿”的目的。相比早就停止审批公寓项目的上海，晚了整整两年。

2020年，正是二胎生育潮三年期到，深圳幼儿园学位紧张传闻不断；加之近年来中小学位等教育资源出现“紧缺”的深圳，也意识到了留住“深圳人”的重要性——也就是官方解读中的“市民安居需求”。

因此，在官方的解读里，出现了保障安居需求的字眼，开始加大住宅用地供应。算上深汕特别合作区的“飞地”，去年整整一年相关的居住用地招拍挂只有12宗，出让总土地面积约为15.86万㎡；

而今年截至目前（2020年8月1日）为止，已经出让的涉及居住性质的土地已经达到15宗（含二类居住用地），体现了深圳加大土地供应的强大决心。

按照官方解读，今年计划供应居住用地293.2公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。

不少人关注到取消审批商务公寓的政策内容里，有在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，官方鼓励已批准项目的商务公寓转为可售型人才房。

注意，这里已批准，并不包括已建成、已销售、已签订土地出让合同的商务公寓项目。此举意在给深圳市增加公共住房的供给。

而根据上半年的数据显示，深圳二手房价格已经达到7万/㎡，这样的动作会否太晚？

专家说法：

取消商务公寓实为严堵房产投机

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是对715新政的一种严堵房产投资的补充措施。

715新政后，不少中介与媒体炒作深圳的住房需求会涌向公寓。而近几年来的深圳房地产市场，商务公寓一直作为深圳住宅供应的重要补充，加上投资公寓的热情要比其他城市更高，所以这次取消审批商务公寓用地即为官方的一种“补漏洞”做法。

此外，取消商务公寓本身的这个政策，也是严堵通过“工改工”、“工改商”等“歪门”建造商务公寓。在商办用地上建的这些具有居住用途的商务公寓，严格意义上算是“违法建筑”，他补充道。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，“砍掉”商务公寓这一类别，短期内可能会对公寓产品有一定程度的利好，优质的商务公寓消化速度可能有变化。

易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海认为，这次针对商务公寓的新政，受制于住宅的高总价，对于未踏上有房一族的列车人群又是雪上加霜。每一次对于投资行为的打击，对于刚需都是无情的剥夺。可以预测，对于在世面上流通的公寓，将是最大的利好。

他认为，从长远的角度来看会解决目前深圳住宅供应量不足的问题，对深圳整个房地产市场来说，提供了一种产品来源。

作为深圳楼市里“不限购不限贷”异类产品，长期受到投资客的关注，因此有网友质疑是否在浪费深圳本身就紧缺的土地资源。

未来，教育资源与净增人口之间的矛盾越发突出的问题能得到有效解决，让来深建设者看到真正扎根深圳的机会。

附政策原文

为进一步规范房地产市场发展，经市政府同意，现就停止商务公寓项目审批通知如下∶

一、在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

规划已经市规划主管部门和各区政府（新区管委会）审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

二、对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划，并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划。

三、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

关于通知相关内容的解读

一、背景介绍

根据《深圳市城市规划标准与准则》，商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。

商务公寓参照原建设部2006 年 11 月发布的《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）中的公寓式办公楼进行设计。商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。

近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。

2017 年，为维护房地产市场秩序，上海等城市已停止审批公寓式办公项目。2019年11月，住建部批准新的《办公建筑设计标准》（JGJ/67-2019），自 2020 年 3 月 1日起实施，原《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）同时废止。新标准已取消了公寓式办公楼。

二、主要内容

近日《深圳市规划和自然资源局深圳市住建局关于停止商务公寓审批的通知》（以下简称《通知》）印发。我市停止商务公寓审批，这一规定符合国家相关政策和我市的实际管理需求，有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展，相关内容如下：

（一）在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。规划已经市规划主管部门和各区政府（新区管委会）审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

（二）对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划，并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划。

（三）优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

（四）通知自发布之日起施行。

三、《通知》要点

我市将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。

一是适当提高居住用地比例。在规划层面，深圳结合编制新一轮国土空间总体规划的契机，研究适应新时期城市发展需要的城市建设用地结构比例，优化各级城市中心区内的各功能用地规划布局，将适当压缩商业用地规模，提高居住和公共服务设施用地比例。

这将从用地结构上增加居住用地规模，增加公共住房供给，进一步改善市民居住条件。

在用地供应层面，深圳从今年起加大了居住用地供应力度，今年计划供应居住用地293.2公顷，占全年建设用地供应总量约 25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长；

二是鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划，并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划，多渠道增加住房供应。

上述鼓励转为可售型人才房的商务公寓项目，不包括现状已建成、已销售、已签订土地出让合同的商务公寓项目。

这项措施也将进一步增大我市公共住房供给，为我市多层次住房供给提供空间支持。

此外，为保障已批商务公寓项目的合法权益，做好市场平稳过渡，按照“不溯既往”的原则，《通知》还规定，规划已经市规划主管部门和各区政府（新区管委会）审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，包括已建、在建和正在审批的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续规划许可、土地出让、建筑报建、施工许可、竣工验收、产权登记、产权转让等各项审批手续，不受《通知》影响。

市规划和自然资源局市住房建设局 2020年7月22日

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