房企销售停滞、受阻

受疫情影响，2020年春节假期以来，全国商品房成交量大幅下降。2020年春节假期（1.24-1.30），30大中城市新房成交量与去年春节假期（2.4-2.10）相比减少80.8%，而节后一周（1.31-2.6）的销售量与去年节后一周（2.11-2.17）相比更是下跌97.3%。即便各地已经陆续返工，商品房交易量仍然维持在极低水平，这与往年春节过后形成了鲜明对比。 

图1 30城商品房销售成交面积

近期展望来看，房地产销售情况能否显著改善，主要取决于疫情发展和防控情况，仍具有一定的不确定性。居民完全有可能推迟数个月购房，但房企的资金链条则可能在未来数个月中面临巨大挑战。如果难以支撑，不排除一些房企采取打折抛售的做法来回笼现金流。

房企融资面临政策约束

2017年后房地产调控政策趋严，银行、信托、甚至海外发债等渠道均面临政策约束。在此背景下，金融机构不断收紧对房企的信贷投放额度。从去杠杆、防风险，以及抑制过多的资金、资源流向房地产来看，上述政策方向毫无疑问是正确的。

但在疫情的影响下，大部分融资机构路演停摆，叠加监管层面在融资审批方面进度放缓等原因，房企发债大幅减少。1月25日至2月10日，95家典型房企发债规模约70.5亿元，与2019年春节对应时段相比，规模骤降86%（财联社,2月17日）。2月10日之后，房企增加短期甚至超短期债券以缓解短期资金压力。短期融资相对成本较高，若是不能在短期内消除疫情影响，将进一步推高房企未来的资金压力。

房企的境外融资规模受政策限制，成本因疫情爆发提升。2019年7月发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》规定，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，这意味着如果今年内没有境外债务到期，房企在境外发债额度审批上具有一定的难度。此外，随着疫情对销售影响逐渐增强，境外投资机构对房企的企业偿债能力亦有一定顾虑，导致海外融资成本一定程度上浮。与春节前相比，房企发债利息普遍上浮约1至2个点（财联社，2月17日）。

房企偿债压力和财务成本巨大

2020年，房企普遍面临巨大偿债压力和财务成本支出。根据穆迪测算，自2月1日起的未来12个月内，将有约513亿美元（约合3581.4亿元人民币）境内债券和276亿美元（约合1926.8亿元人民币）境外债券即将到期或可回售，因而房企再融资需求将持续处于高位。

房企的财务支出也面临严峻考验。房企的日常支出包括经营活动流出(土地分期付款、预售房屋建安等)，以及工资、利息与税款支付。目前A股上市地产企业货币资金仅能支撑3个月的日常开支（平安证券，2月5日）。同时，非上市地产企业可能普遍面临更大的资金压力。

当前，全国复工普遍推迟，目前的复工率处于较低水平、农民工返城复工仍存在限制。即使农民工到了所在城市，还有1至2周的隔离时间。建筑工地也面临口罩等防护物资缺乏、发现病例后整体停产等问题。建设工期的延长、及其中的不确定性，都将使房地产企业面临更高的财务成本。

坚持房住不炒

也应承认房地产业的重要性

首先，房地产对中国经济有较强的拉动作用，反过来也有较强的拖累作用。房地产投资是固定资产投资三大支柱之一，2019年，房地产投资增速表现甚至一枝独秀。一方面，房地产业体量大。2019年，房地产业增加值的GDP占比为7%，建筑业为7.2%，两者合计14.2%，在我国经济中占有重要地位。另一方面，房地产业涉及的产业链条较长、关联行业多。如果考虑建上下游相关行业，则房地产对经济的影响更大。

其次，信用体系和地方财政仍对房地产有较强依赖性。中国金融体系以间接融资为主，房地产资产作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。如果房地产企业资金链出现困难，可能被迫通过降价促销来回笼资金，从而给存量房地产市场带来价格一定下行压力。这将影响到我国信用体系的稳定。同时，房地产业的相关税费收入仍是一些地方政府的重要收入来源。第一，房地产相关税收是地方政府的重要税收收入。2019年5项房地产专项税共1.93万亿元，占当年地方本级税收收入的19%。第二，土地出让金是地方政府最重要的预算外收入。2018年土地出让金规模为6.5万亿元，占当年地方本级财政收入的比例为66.5%。

最后，房地产行业的产业链稳定，关系到劳动就业问题。房地产及上下游产业链条长，吸纳大量就业人口。2018年，建筑业吸纳农民工约为5360万人。房地产业的城镇就业人数也达到了466万人。房地产吸纳就业的作用不容忽视，反过来其拖累就业的作用也应受到关注。

宜对房地产业给予

阶段性的、边际上的政策宽松

当前在疫情冲击之下，全国各地的房地产市场面临的困难，既有其特殊性的一面，又有其普遍性的一面。

从这些困难的特殊性来看，应鼓励、引导地方政府，从各地区实际出发，阶段性放宽预售政策，适当放宽限购政策，以提振购房需求，减缓房企的资金链压力。从这些困难的普遍性来看，对于既有的限制房地产企业融资的政策，在非常时期，可以考虑做出阶段性的、边际上的调整，以稳定房地产企业的资金流，避免其对经济、金融系统产生较大的负面外溢效应。

当前，中央宏观调控和地方的政策调控，对房地产行业起到了部分舒缓作用。目前已有十余省市出台了相关政策，在此基础上提出如下建议：

首先，政策与其他行业一视同仁，为房企提供信贷纾困。其次，适度放宽监管额度限制。再次，税费适当减免，缴纳期限酌情调整。最后，鼓励、引导地方政府因城施策，因企施策，适当增加定向支持。

参考文献：

1、中国网地产，《全联房地产商会发布疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的

政策建议》，2020.2.12

2、平安证券，《2020年2月投资策略报告：疫情难测，宽松可期》，2020.2.5

3、财联社，《近期房企海外发债的利息，将进一步加大其债务违约风险》，2020.2.17