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日本楼市兴衰是一面镜子

磐石之心 磐石之心 2023-10-16
唐太宗曾说:“以铜为鉴,可正衣冠;以古为鉴,可知兴替,以人为鉴 ,可明得失。”
日本作为邻国,与中国文化相近,历史渊源、人文渊源很深,同时日本也经历过房地产泡沫破灭。研究日本,再观我们,便可以做到心里有数。
1992年开始日本土地价格和房价开始下跌,一直跌到2018年,足足跌了26年,跌去60%。那么,日本房地产泡沫是如何出现,又是如何破灭的?中国楼市会走日本老路么?

日本楼市泡沫破灭全过程
房价如果随着经济增长、城镇化进程合理上涨,是不会出现崩盘的。崩盘的根源都是因为泡沫过大,房价如此,股价如此。暴涨后必然有暴跌。
首先,看日本房价是如何泡沫化的。
日本房价也同样经历了暴涨——暴跌的过程。1985年9月,美、德、法、英、日五国财政部长及央行行长召开G5会议,目的是为了促使美元贬值,提升美国商品出口能力,调整美国贸易逆差。
广场协议生效后,日元率先对美元升值,最高接近2倍。这导致了日元计价的房产、股市大幅上涨,同时也导致日本出口受阻,经济衰退,日本的CPI跌为负数。
为了刺激经济,1986年,日元开启了五次降息,利率从5%降至2.5%。1986年-1990年的日本M2,比经济增速高出4%,货币的泡沫化趋势明显。货币放水刺激了房价增长52%,日经指数上涨200%。
其次,日本加息导致泡沫破灭。
面对高企的房价和货币泡沫,1989年开始,日元利息从2.5%升至6%。加息导致泛滥的货币突然被收紧,股市最先反应,从1989年跌到2003年,跌去接近90%。
房价由于巨大的惯性和交易的限制,下跌缓慢一些。日本在1991年出台了“地价税”,成为压垮房价的最后一根稻草。1992年房价开始下跌,这一跌就是26年,直到2018年才止跌。相比1991年最高点,跌了52%。
与此同时,日本央行又采取了市场化利率、放宽金融管制等策略,这让日元失去了“防火墙”,外资快速出逃,加速了泡沫破灭的过程。
由此可见,资产价格泡沫化到一定程度,一旦货币政策收紧,就会暴跌。而且房价的下跌慢于股市,但是下跌周期非常漫长。
日本股市楼市泡沫在1991年开始破灭后,居民、金融机构的资产负债表修复,降低杠杆率都耗费了很长时间,导致经济持续萎靡不振。
26年间,日本居民背负高房贷,忍受房价下跌,继续还贷,降低负债,失去了消费欲望,让日本陷入了几十年的低欲望社会,进而又严重影响了生育率。

中国与日本的相似与不同之处
很多人预测中国楼市是否会走日本的老路?日本经历了降息——资产价格暴涨——加息——股市和楼市泡沫破灭的过程。2023年的今天,中国正在降息,但是股价和房价却开始下跌了,发生了什么?
首先,中国楼市与日本的相似之处。
众所周知,中国房价泡沫第二次快速堆积于2016年-2020年(第一次是2008年-2012年),涨幅200%。这期间,居民杠杆率增加到70%附近,储蓄率下滑。M2增速远超GDP增速。人口出现负增长。这些都和日本房价暴涨时期类似。

但是,日本房价、股价泡沫开始破灭,是因为日元加息。中国房价从2021年后开始下跌,却并不是因为人民币加息。
那么,2022年开始,房价下跌的导火索是什么?
2022年,房价开始下跌的主要因素是美元加息,导致人民币贬值,以人民币计价的资产出现价格下跌。
与此同时,大量制造业、供应链向印度、日本、东南亚等国转移,这加速了资本的流出,进一步导致“资本流出国”资产价格的下跌。比如,A股跌跌不休。
但是“资本流入国”却因祸得福,弥补了美元抽水影响。印度股市从2020年3月的低点,到今天涨了3倍。日本股市已经在近日回到了1990年暴跌之前的点位。越南股市,也同样在这三年里涨了3倍。
2020年开始人民币持续降息,放水,刺激经济,M2开始加速增长,远超GDP增速。但是经济复苏的过程是曲折、缓慢的,特别是面对全球复杂的环境,更是增加了复苏的难度。
由此分析,当前中国楼市所处背景相比1991年的日本来说,有很多相似之处,比如,泡沫巨大、经济放缓、居民杠杆率提高等。
再次,中国有自己的特殊性。
第一,股市并未跟随楼市出现翻倍行情,10年来仍然在3000点,许多板块估值已经到了历史冰点。所以,股市泡沫不大,没有疯狂的下跌空间。
第二,人民币虽然也在推进利率市场化和金融开放政策,但是仍然设置了很高的“防火墙”。中国似乎有能力比日本更好地控制局面。
第三,中国进行了积极救市政策。降低房贷利率、降低首付款比例,提振购房者信心。
后续,随着2024年美元加息结束,人民币贬值的压力会减小。到时候,最令人担心的是人民币是否会加息?如果不加息,是否会导致通胀?
所以,当前既要做好增加货币解决债务危机问题,又必须做好货币总量控制,避免美元降息后,人民币失去好的应对策略。
总体上,我们对中国楼市软着陆,信心较大。但是,日本曾经回调了26年,中国的房价大概率会经历漫长的回调。到底会回调多久?欢迎你留言发表自己的观点。下一篇我将继续讲,日本楼市泡沫破灭后,什么资产开始值钱,敬请关注。
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