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恒大事件启示：如何通过财报理解地产？
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商业洞察 丨作者 / 刘润 整理 / 程志
这是刘润公众号的第957篇原创文章
昨天我们发布了每周商业大事快评的文章。
有同学就在咱们的公众号后台留言，问，恒大的事怎么看。
确实，恒大，这几天被一个流传的文件推到了风口浪尖。
恒大也对此做了紧急回应，称传闻的相关文件和截图是凭空捏造、纯属诽谤，对公司造成严重的商誉损害，目前恒大已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。
这件事热度很高，传言也很多。
我之所以没有在昨天一周商业大事快评中提，一方面觉得这件事的是非对错，既然已经报警，就交给警方好了。
另一方面觉得这种关于现金流的话题，作为非财务专业出身的我，也不够专业。
但还是有同学问我怎么看。
于是，我特意请教了财务专家闫静老师，请她分享下，基于财报这样的公开数据，能否理解房地产行业一些商业逻辑。
闫静老师连续九年任职于惠普、安捷伦等全球500强企业，担任多年资深财务经理，具有丰富的财务管理经验，对财务理论在企业中的实际运作有着透彻的洞察。
闫静老师在认真研读恒大、万科的公开财报数据后，回答了读者关心的问题。
下面，我就把闫静老师的回答分享给你，希望对你有所启发。
1.销售收入、毛利率、净利率
2.财务费用
了解了销售收入、毛利率、净利率这些概念。你可能会问，为什么相对于万科，恒大的净利率低那么多呢？这可能和恒大的财务费用占比高有关。我们先说，什么是财务费用。财务费用是指企业为募集生产经营所需资金而发生的费用。具体项目有：利息净支出、汇兑损失、金融机构手续费等。所以财务费用占比就是财务费用除以整个销售收入的比值。那么2019年，恒大的财务费用占比是多少呢？4.8%。可能你对这个数字没有什么概念，那么把他折算成人民币，也就是恒大在这上面大概花了229亿。（4775*0.048 =229亿） 而对比2019年的万科只有1.6%的数据，也就是58亿（3678*0.016=58亿）。你就会发现，恒大的财务费用占比确实有点高。
3.有息资产负债率
那为什么恒大会在财务费用上花这么多钱？很可能，其中一个原因是恒大的有息负债比较多。什么叫有息负债？有息负债就是需要付利息的负债，比如短期借款，长期借款，应付债券。而有息资产负债率就是有息负债除以总资产。那2019年，恒大的有息资产负债率是多少呢？36%。也就是说，恒大的总资产里有36%的资产是需要付利息的。那万科呢？2019年，万科的有息资产负债率是15%。所以，这也就解释了，为什么恒大的财务费用要高于万科，因为有息资产负债率高。这是恒大财务费用高的一个原因。
4.首付分期
房地产公司有一个重要的融资渠道，就是预收账款。恒大有息负债高，可能还有一个原因就是房地产行业采用的首付分期销售策略，导致预收账款不足。什么叫首付分期？比如100万的房子，3成首付，买房者要付30万。但是短时间内拿不出这笔钱，那么有些开发商就会和购房者签订个首付分期协议，只需要购房者先付比如10万，后面20万2年内还清即可。我们刨除坏账的风险，这种首付分期很多开发商都是给购房者免息的。但是前面提到，开发商的钱是有成本的，也就是有利息的。这样也就同样会导致财务费用高。这可能也是恒大财务费用较高的另一个原因。
5.净现金
说完了前面几个基础概念，研究一家公司，财报中还有一个非常重要的概念，那就是，净现金。什么是净现金？净现金是存量概念，就是拿现金减去短期借款的剩余。那什么是短期借款呢？短期借款是指12个月内要偿还的借款，当然还有一种情况，如果是长期借款，但是现在已经到了最后一年了，那他也到了12个月内，那这也属于短期借款。万科19年的净现金是1508亿。那19年恒大的净现金是多少呢？负2221亿元。是的，你没看错。确实是负的。但这种负值不意味着恒大资金链就断了，恒大可以通过销售收入的回款，把资金周转起来。这就是净现金的概念。通过这几个在财务报表里基本的财务概念，就以恒大为例，我们通过财报能看出什么？我们理解了，相对于其他地产公司，恒大选择了一个低毛利、高财务费用经营模式。因为低毛利，恒大才能获得更高速的发展，更大的扩展。因为肯付财务费用，恒大才能拿到更多的钱，投入到更多项目中去。这是恒大选择的经营方式、商业模式。这个模式的核心就是，要一直保持有足够的资金来周转。
6.恒大再次发声
那恒大有足够的资金吗？继24日晚发表严正声明后，9月25日晚中国恒大（3333.HK）再次发布公告，力证公司稳健经营，销售回款良好。
今天，财务专家闫静老师，通过上市公司的公开财报，分析了一家公司的底层商业逻辑。感谢闫静老师。希望你能通过这样的方法，用财报这种上市公司共同的语言，去了解分析你感兴趣的公司。最后，我想顺便说说我对用杠杆使用资金的理解。确实，杠杆在市场环境好，稳步增长的时候能给企业带来很大的助力。但是，这也会隐藏一种风险，那就是一旦现金流出现问题，这种杠杆也会加速、放大这个风险。所以说，商业世界里没有完美的商业模式，如果你经过权衡后，选择了这种高杠杆的商业模式，那么一定要做好风险管控，做好对冲。否则，最终，很有可能想通过杠杆放大收益、加速增长，最后却落得个被杠杆加速灭亡。切记，切记，切记。与你共勉。
PS:欢迎你关注闫静老师的公众号《管理者14天看懂财务报表》，ID：yanjinglaoshi
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