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第四代住宅,彻底火了

周雨城 明源地产研究院 2024-05-28

随着房地产行业的不断下行,住宅产品仿佛也进入了一个瓶颈期,市场上越来越缺乏有创新又深受市场追捧的创新产品。在竞争进入白热化的时候,产品的提升对于销售端的支持无疑是最有效的。最近有两类热销产品或许代表了未来房地产产品创新的方向:第四代住宅和未来社区。

第四代住宅是几年前提出来的概念,在去年突然又火了起来。一方面得益于政策逐步放开,让这类型的产品在各地获得了落地的机会,另外一方面,它的设计确实也迎合了一大批改善型人群的客观需求。此类型产品在销售端的快速去化让很多的开发商也跃跃欲试,期待形成产品的降维打击。

天琴樾设计效果图  图片来源:项目官网

未来社区则是2019年开始由浙江省首次并在全省开始试点。2023年,第一批试点的未来社区开始逐步交付使用,其超高的颜值,先进的设计理念以及后续运营的可持续性都让客户、开发商和政府三方满意。2023年1月,浙江省发布关于全域推进未来社区建设的指导意见,明确到2025年,全省累计创建未来社区1500个左右、覆盖全省30%左右的城市社区。这意味着未来社区正式成为浙江未来的最主流的产品。

衢州礼贤未来社区-乐礼园  图片来源:项目官网

将两类项目对比来看:一个是市场认可并被开发商不断推广和客户接受的产品,一个是政府主导,开发商主动参专,不断成为市场主体的产品,两个产品未来发展如何?是否可以成开发商下一阶段打开幸运之门的武器,下来我就一一讲解。

第四代住宅的发展的路径

任何一个房地产产品,从概念提出到真正成为具体市场竞争力的主流产品,需要解决三个问题:政策允许、客户认可和成本可控。这三个方面缺一不可。这也是我们进行项目创新的根本。

房地产产品创新三要素

1、概念提出

2016年,第四代住宅作为一个清晰的概念提出:住房走到今天,已经历了三代:第一代.茅草房,第二代.砖瓦房,第三代.电梯房!

所谓“第四代绿色生态住房”,即“庭院房”,又称“城市森林花园建筑”,它集合了中国传统四合院、胡同街巷、空中园林、空中停车、电梯房和空中别墅等众多建筑优势于一身,开创出了一种全新的“中国住房模式”,即层层有街巷,户户有庭院。

如果对这个概念做一个简单的表述,就是将高层住宅建筑别墅化与庭院化。

第四代住宅七一国际广场户型图  图片来源:项目官网

2017年,第四代住宅第一个落地项目成都“七一国际广场”开始对外接待客户,2018年,样板房正式对外开放。2019年1月24日,国家住房和城乡建设部相关人员对该项目进行考察,并提出了肯定的意见。

2021年中国工程标准化协会发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》。

至此第四代住宅走完了从概念到项目实施和政策认可的完整闭环。

2、市场反应

作为第四代住宅第一个落地的项目,成都“七一国际广场”项目在开盘之初就受到了客户的大力追捧,其新颖的产品概念,更好的户型舒适度和大面积的花园赠送使项目销售情况良好。全国各地大量慕名而来的同行和地方政府官员对项目进行考察,这也极大的提升项目的知名度,第四代住宅的概念开始被行业人员接受,为后期推广打下了舆论基础。



七一国际广场效果图及户型图  图片来源:项目官网

3、发展受挫

随着第四代住宅首个项目的成功,七一国际广场的项目开发公司期待借着这个东风向全国扩展,但是项目的进展却不顺利。首先是各地的政策并不支持此类型项目的开发,另外,过于超前的设计和不成熟的技术给成本与运营带来了巨大的压力。加之,在2020年之前,中国房地产还处于快速发展期,开发商正在高周转的快车道上狂飚,也没有精力在这类型项目进行深耕。第四代住宅在媒体上度过了一个喧嚣期后就慢慢归于平静。

4、政策调整期

从2020年开始,房地产进入下行期,在经历一个比较长时间销售不畅的情况下,各地政府出台相关救市政策,也对之前一些严厉的限制政策进行松绑。对于第四代住宅绿化庭院如形成的面积增加,政策也采取了适度接受的态度,这给第四代住宅的发展带了最重要的契机。

以南通市的相关政策为例:


实施方案规定:
(一)空中花园的累计水平投影面积均不计入容积率,但须计入建筑总面积;
(二)空中花园的水平投影面积不计入建筑密度;
(三)空中花园的绿化面积(含首层)不计入居住小区绿地率;
(四)空中花园的累计建筑面积不计入人防配建面积基数;
(五)空中花园的累计建筑面积不计入机动车、非机动车配建指标基数;
(六)空中花园的建筑面积不计入产权登记面积;

从以上的政策条款来看,限制第四代住宅发展的庭院面积的计算规则已经解决,至此,第四代住宅发展的迎来最重要的基础。

目前,从各地政策相关落地情况来看,很多的城市包括长沙、西安、南昌、济南和福州等一线省会城市已经在政策对第四代住宅进行了许可,开放政策的二线和三线城市的名单还要长。第四代住宅全面铺开只是时间问题了。

5、遍地开花

随着政策面的全面开放,落地的项目也越来越多。据统计,截止2024年1月份,已经有24个省份落地第四代住宅项目。

同时,很多的主流开发商进行第四代住宅的开发,提升了开发的水平。比如建发在福州、龙湖在西安、招商在西安和保利在长沙都进行了第四代住宅的开发与建设,这些落地项目的实践,大大加速了第四代住宅的进化历程,使用第四代住宅慢慢地从一个小众产品走向市场主流产品。

6、产品的优劣势

从理论到项目落地,第四代住宅经过了近8年的发展,项目的优缺点可以总结如下:

优点:

户型面积的拓展。由于有花园空间,同产证面积的户型使用面积提升15%以上。

岳阳南湖天著LDKBG一体化空间 图片来源:项目官网

提升空间多样性。由于户型外花园空间的拓展,让客户拥了大量的半室外空间,这大大的提升了人与自然的交互性,也大大提升了居住空间的舒适性,真正实现家与园合体。

岳阳南湖天著LDKBG一体化空间  图片来源:项目官网

立面更丰富。以往高层住宅的立面是被人诟病比较多的,主要是其整齐划一的立面形式,使城市界面显得呆板。但是第四代住宅的立面更丰富,更具体自然性,充满了生长的力量。

榕发•麓里云筑  立面图   图片来源:项目官网

解决了人与人之间交互性:高层空间人与人之间的交互性比较差,缺乏基础的邻里交流。第四代住宅打破传统住宅局限,基于空中院落的设计,设置空中园林街巷,供业主共享的开敞式公共休闲绿化空间,真正有了街坊四邻的感觉。

郑州·瀚海晴宇交互空间  图片来源:项目官网

劣势

缺少统一的标准。第四代住宅一直缺乏官方统一的设计标准,这让开发商在借用此概念时鱼龙混杂,客户无法预知最后的建成情况。虽然有《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》,但是这属于行业推荐标准,没有任何强制性,开发商可以按照自己的需求避重就轻。

建造成本偏高。由于第四代住宅立面比较复杂,进退关系比较多,这客观上会造成立面成本偏高,加上建筑面积会比普通住宅多15%,预计按销售面积增加成本20%左右。当售价没有溢价空间的时候,会给销售和成本带来比较大的压力。

榕发·誉湖,设计过程效果图,非交付标准

后期维护困难。空中庭院的维护也一直是第四代住宅诟病的地方。高空庭院植物的维护时间长,费用高或者耗费精力。在北方寒冷地区,冬天时间比较长,绿色植物的维护会更加困难。

存着安全隐患。第四代住宅的安全隐患包括结构安全和消防安全。第四代住宅有大量的结构出挑,势必给结构的安全性带来影响,特别是在地震高烈度区域,安全隐患更大。

另外一个就是消防安全,大量植物位于室外,当发生火灾时,火势会随着植物的燃烧加大,从而带来不可估量的损失。

未来社区发展的历史及现状

未来社区的发展与第四代住宅走的完全不同的两条路。

1、概念提出

浙江省政府于2019并正式出台《浙江省未来社区建设试点工作方案》,并对于未来社区进行了明确定义,即以人民美好生活向往为中心,以人本化、生态化、数字化为价值导向,构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景,打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能基本单元。后来将这些理念升级成“一统三化九场景”即:坚持党建统领,以人本化、生态化、数字化为价值导向,以和睦共治、绿色集约、智慧共享为基本内涵,构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景,打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。

其中在完整社区创建过程中,设置了“513”场景系统,在满足五大标配场景的基础上,开展特色创业场景的建设及三大选配场景:

“5”个标配场景:邻里场景、教育场景、健康场景、服务场景、治理场景。
“1”个特色众创产业场景:创业场景。
“3”个选配场景:建筑场景、交通场景、低碳场景。

图片来源:平湖发布

2019年,阿里云发布《未来社区数字化操作系统》白皮书,对未来社区进行技术支持。

从一开始,未来社区就有明确的概念,实施的细则以及政府政策的支持,这也为未来社区的快速发展奠定了基础。

2、项目发展

在政府主导以及开发商跟进的情况下,项目快速启动并获得了快速的发展。
2019年6月,未来社区快速启动项目24个;
2020年9月,未来社区第二批试点项目36个;
2021年5月,未来社区第三批项目90个;
2021年12月,未来社区第三批项目131个;
2022年5月。全面推广项目186个;

至2025年,浙江全省累计创建未来社区1500个左右、覆盖全省30%左右的城市社区。

短短几年,浙江省未来社区的建设如雨后春笋般,快速发展,迅速成长。

2023年11月,杭州首批未来社区:未来云帆城交付  来源:钱塘发布


2023年12月,众安·沙北未来社区项目交付  图片来源:众安官网

随着第一批项目的陆续交付,良好的政府监管与优质的交付效果极大的提升了项目知名度,吸引了大批开发商进行未来社区的建设,大大加速了未来社区的发展进度。

3、政策跟进

为了快速推动未来社区的建设,浙江省住建厅风貌办作为主要负责部门,承担项目推动的主要责任。各地市也有相应的风貌办进行项目的细化与执行。

另外,各地政府也出台了一系列的政策,从制度层面保障项目的推进工作。

2021年11月,浙江省出台《浙江省城镇未来社区验收办法(试行)》;
2022年3月,宁波市出台《宁波市关于〈浙江省城镇未来社区验收办法(试行)〉数字化部分操作细则(1.0版)》;
2022年4月,杭州市出台《杭州市城镇未来社区验收办法(试行)》;
2023年7月,宁波市出台《宁波市城市更新未来社区(完整社区)验收办法(试行)》;
其他市县也陆续出台了一系列的政策,为未来社区的发展保驾护航。这些政策的出台保障项目的推进的基础。

4、项目现状

未来社区的建设主要是以软件为主,通过项目的运营达到社区与城市之间的相互融合。经过建设与运营,未来社区不再是一个个城市孤岛,变成了居民与城市之间相互融合的平台。

从成本投入来看,未来社区额外投放成本不高,主要利用现有的体系在现有软件上做适度的升级,避免了大量土建方面的投入。

下面就未来社区的申报,验收以及相关标准作简单说明(以杭州市 为例):

1)什么是未来社区

2)党建引领


3)以居民满意度作为指标


4)申报标准

5)验收标准


6)验收流程


从以上的信息可以看到,未来社区的建设的标准明晰、流程简单、可操作性强和注重后期运营,使很多的开发商积极投入此类项目的建设,直接形成了开发商与政府相互奔赴的积极局面。

5、评价指标详细表述

未来社区的核心技术是它的指标评价体系,这直接决定了项目的竞争力与生命力。按照《浙江省城镇未来社区验收办法(试行)》的相关规定,其评价指标详细表述如下:


从以上的指标体系来看,与第四代住宅相比,未来社区更加注重社区、平台、服务、软件和运营,对项目的长期发展更有利。

未来房地产品发展的方向

1、两类产品比较

下面,我们就建设计标准、政策影响、实施范围、成本投入、营销卖点、推广难度、项目评定和后期运营对第四代住宅和未来社区进行对比。


第四代住宅
未来社区
建设标准
无官方统一标准,由开发商各自表述
有官方统一标准,由政府认证实施
政策影响
政策逐步放开,存在着政策变动的风险
政府推动,政策支持,流程清晰
实施范围
主要是建筑单位内的平面及立面的硬件投入为主
涉及小区的整体运营、软件与服务投入为主
成本投入
一次投入成本较大,维护成本高
一次性投入成本不大,后续须持续的运营投入
营销卖点
营销卖点清晰,可表述性强,客户获利点直观
营销卖点清楚,可表述性强,客户获利点相对间接
推广难度
受政策影响大
推广容易,可实施性强
项目评定
无官方统一标准,由开发商各自表述
有统一的验收标准
后期运营
由物业和业主自主控制,运营无保障
有政府强制措施执行,有比较强的保障体系

从以上的对比信息来看,第四代住宅创新亮点明显、客户直接受益多、更容易快速推动产品销售,但是标准不统一,后期维护差。

未来社区标准清晰,流程简单,注重后期运营,成本投入也不大,有相对完整的实施细则,更有利于长期运营。

2、开发商的选择

在现有产品体系下,第四代住宅和未来社区都是未来很好的一个产品突破口。

在成本投入不大的情况下,两类产品都可以大大提升产品的品质,加强产品的竞争力。

从短期来看,每四代住宅噱头更足,更具营销卖点,客户也获得了更直接的利益,更有利于产品的销售。

从长期来看,未来社区更注重社区运营,标准统一,可实施性更强。更有利于形成自己的品牌,并且从根本上提升产品的舒适度。

开发商可以采取长短结合,采用第四代住宅+未来社区的形式,不失一种明智之举。

房地产行业的战略专家王志纲说:地产以“产品”为王的时代结束了,而是要以“内容”为王,从卖产品到卖内容,再到卖生活,包括养老、文旅、康养,包括高质量的生活。

在以后,纯粹的房地产开发已经越来越没有市场了。开发商将越来越关注人与建筑之间的连接,通过这种连接,打造一个完美的生活。

邻国日本房地产企业的转型经验,也许对我们有一定的启发。

泡沫经济结束后,日本房企在传统的物业开发销售之外积极探索新业务,围绕房屋的生命周期进行布局,目前形成了资产管理、建筑、物业开发销售、物业租赁、物业管理等五大业务板块。不动产经营服务成为日本房企主要的营收来源。

从 2022 年的营收结构上看,日本市值前 10 大房企中,大部分房企的开发销售业务占比均未超过 30%。物业租赁和管理服 务成为日本房企主要来源,市值前 10 大房企中的六家的物业租赁及管理服务(包括物业管理、资产管理)营收占比均超过 50%,其中三菱地所的占比接近 90%,不动产的经营服务成为如今日本房企主要的营收来源。

从这个角度去看,未来社区或许才是开发商最重要的发展方向。


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