道可特解读 | 房地产线上化交易的可行性和法律风险分析
摘要：近期，受到新冠疫情以及房地产行业发展需求等多方面因素的影响，线上交易市场已成为房地产企业进行不动产交易的新平台。2020年2月6日，中国房地产业协会发布《关于促进市场活跃安全 开通房地产项目线上售楼平台的建议》，建议停止容易引起人流聚集的商品房售楼处销售，开通商品房线上售楼平台，运用互联网线上工具为购房人提供必要的置业服务。房地产交易的关键流程主要包括签署合同、备案、交付、过户登记等，其中签署交易合同和备案（包括预售、买卖、租赁、抵押等）系现阶段线上交易适用较为频繁的流程。较于线下流程，线上交易在提升效率、节约成本等方面有着先天优势，但房地产线上化交易至今尚不成熟，许多方面的可行性及法律风险尚须进一步讨论分析，未来是否有可能发展至房地产交易全流程线上化也尚在探索当中。
北京市道可特律师事务所房地产与基础设施团队结合多年实务经验，对现阶段房地产线上化交易（主要是交易合同签署和网签备案）的可行性进行分析，并对其具体流程中存在的法律风险进行分析、提示，以帮助房地产交易各方了解相关规定、明晰交易成本，帮助房地产企业进一步探索线上交易的合理模式，规避相关法律风险。
一
线上签署房地产
01
房地产交易可适用线上签订合同的方式
《中华人民共和国电子签名法》（2015修正）第三条第3款规定，涉及土地、房屋等不动产权益转让的文书，不得适用电子签名、数据电文的规定。因此，司法实践中法院通常认为，以电子签名、数据电文形式签订不动产权转让合同等行为，未产生相应的法律效力。但2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正的《电子签名法》已删去该款，承认不动产交易同样适用《电子签名法》，为房地产线上化交易提供了法律基础和司法保障。
02
房地产线上交易须具有可靠的电子签名
《电子签名法》第二条规定：“本法所称电子签名，是指数据电文中以电子形式所含、所附用于识别签名人身份并表明签名人认可其中内容的数据。”因此，我们所看到的电子印章、电子签名图样仅是电子签名的图像化表现形式，电子签名的实质应是其背后隐含的数据信息。根据《电子签名法》第十四条之规定，“可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。”那什么样的电子签名才能被认定是可靠的呢？
03
房地产线上交易风险的规避
二
01
网签备案不等于房屋登记备案
实践中，常见有人将网签备案与房屋登记备案混为一谈，认为网签备案是指房屋登记备案的线上程序，实际上这二者截然不同。《城市商品房预售管理办法》（2004修正）第十条规定：“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”此规定为最初的网签备案，约于2006年起在全国得以推行，系房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止房地产企业出现一房多卖等不当行为而建立的一个网络化管理系统。
02
房地产网签备案的法律效力
在逐渐完善、规范的商品房预售管理制度下，网签备案已经成为我国商品房预售的必经程序，其与银行贷款办理、商品房交付、不动产权证书的办理等问题息息相关。2016年1月1日起实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条及第八十六条规定将商品房因预售网签备案作为了预告登记的条件，因此许多人认为网签备案就是预告登记，其实不然。网签备案的效力针对的是房屋交易合同，通过赋予交易合同公示效力，有效避免房地产企业“一房二卖”等不当行为，能够有效促进房地产交易的公开、透明；而预告登记针对的是房屋本身。
03
房地产网签备案的法律风险提示
因此，进行房地产网签备案后，交易双方仍要及时到不动产登记机构处办理不动产变更登记，最大限度地降低交易的不确定性和交易产生纠纷的可能性，最大程度地明细交易成本。
三
现阶段，法律制度规定以及司法实践对房地产线上化交易的管理和规制尚不完善，交易各方尤其是房地产企业需要进一步加强对房地产线上交易程序的风险管控，如通过中立的第三方电子认证平台签订交易合同、在条款中明确内容系由双方合意确定、明确网签备案的法律效力等等，以规避不必要的法律风险。
当今房地产企业从传统的线下交易模式向线上化交易转变的趋势愈加明显，基于已实现的部分房地产交易流程线上化交易的可行与便捷，未来或许能在线上完成房地产交易的全部流程，与此相关的法律制度和司法体系亦会随之升华。房地产企业需要加强研究、敢于实践，抓住房地产线上市场交易提供的新契机，才不至于在日新月异的发展中被淘汰。
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